بازار مسکن ترکیه شهریور ۱۴۰۵

آنچه داده رسمی می‌گوید

شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی (پایه ۲۰۲۳=۱۰۰) در تموز ۲۰۲۶ به ۲۳۴٫۸ رسید: رشد ماهانه ۱٫۵ درصد، رشد سالانه اسمی ۲۵٫۰ درصد و افت واقعی سالانه ۵٫۱ درصد. رشد سالانه اسمی استانبول ۲۷٫۷ درصد، آنکارا ۲۶٫۶ درصد و ازمیر ۲۳٫۱ درصد بود. در مقیاس ماهانه استانبول ۲٫۷ و آنکارا ۲٫۲ درصد بالا رفتند و ازمیر ۰٫۵ درصد پایین آمد.

میانگین املاک‌جت–اِندِکسا برای تموز ۲۰۲۶ در کل کشور ۴۱٬۷۰۳ لیر در متر مربع و ۵٬۲۱۲٬۸۷۵ لیر برای یک واحد متعارف است. رشد سالانه اسمی این میانگین ۲۳٫۳ درصد و تغییر واقعی منفی ۶٫۶ درصد گزارش شده است.

منبع: گزارش تموز ۲۰۲۶ املاک‌جت–اِندِکسا. موغله در «قیمت متوسط یک واحد» جلو است؛ استانبول در میان کلان‌شهرها در قیمت مترمربع پیشتاز است.

چرا میانگین واحد در موغله از استانبول بالاتر است؟

استانبول همچنان عمیق‌ترین و نقدشونده‌ترین بازار مسکن ترکیه است. رقم بالاتر موغله از ترکیب محصول می‌آید: خانه‌های بزرگ‌تر ساحلی و موجودی پریمیوم بدروم–فتحیه–مارماریس. مقایسه «قیمت متوسط خانه» بدون متراژ و محله گمراه‌کننده است. در میان پنج استان پرجمعیت، آنکارا در گزارش تموز بیشترین رشد سالانه مترمربع (۲۸٫۷ درصد) و کمترین افت واقعی (منفی ۲٫۵ درصد) را داشت.

حجم معاملات: وام مسکن بالا، سهم خارجی نازک

طبق تورک‌استات در تموز ۲۰۲۶ تعداد ۱۲۳٬۶۰۳ واحد فروخته شد؛ ۱۷ درصد کمتر از تموز ۲۰۲۵. فروش دست‌اول ۸٫۶ درصد و دست‌دوم ۲۰٫۸ درصد افت کرد. فروش با وام مسکن ۲۳٫۷ درصد رشد کرد و به ۲۳٬۸۸۸ واحد رسید. در ژوئن کل فروش ۱۲۹٬۹۷۹ واحد (+۱۵٫۸ درصد سالانه) بود. نیمه اول ۲۰۲۶: ۶۹۹٬۵۱۶ واحد (۳٫۱− درصد) و فروش رهنی ۱۴۲٬۷۹۴ واحد (+۳۲٫۲ درصد).

خریداران خارجی سهم کوچکی دارند. تموز: ۲٬۱۲۰ واحد به خارجی‌ها (+۱٫۹ درصد؛ سهم ۱٫۷ درصد). ژانویه تا تموز: ۱۱٬۲۰۳ واحد (۷٫۳− درصد). در تموز صدرنشین ملیت‌ها روسیه (۳۹۴)، ایران (۱۸۹) و اوکراین (۱۴۵) بودند. در ژوئن استانبول ۸۳۷ و آنتالیا ۶۶۷ فروش خارجی داشتند.

نرخ بهره، تورم و بازده اجاره

نرخ سیاستی بانک مرکزی در جلسات ژوئن و تموز ۲۰۲۶ روی ۳۷ درصد ثابت ماند. نشست بعدی ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۶ است. تورم مصرف‌کننده ژوئن ۳۲٫۱۱ درصد سالانه بود. گزارش تورم ۲۰۲۶-۳ بانک مرکزی پیش‌بینی پایان سال را ۲۸ درصد گذاشته است. میانگین موزون نرخ وام مسکن در پوشش خبری اواسط اوت بالای ۴۲ درصد نقل شده است.

در جدول تموز اِندِکسا بازده ناخالص حدود ۸٫۷ درصد برای استانبول و ۹٫۱ درصد برای آنکارا آمده است. این بازده لیری ناخالص است؛ پس از مالیات، خالی‌ماندن، شارژ و اثر ارز، بازده دلاری خالص کمتر است.

خریدار خارجی، اقامت و شهروندی؛ آنچه عوض نشد

خارجی‌ها با رعایت مناطق نظامی و سقف‌های ناحیه‌ای می‌توانند ملک مسکونی بخرند. برای مالکیت حداقل قیمت وجود ندارد. رقم ۴۰۰ هزار دلار فقط کف مسیر شهروندی از راه ملک است.

تا ۲ سپتامبر ۲۰۲۶ مسیر ملک برای شهروندی همچنان نیازمند است به: ارزش‌گذاری مؤسسه دارای مجوز هیئت بازار سرمایه حداقل ۴۰۰ هزار دلار آمریکا، گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi)، و قید سه ساله منع فروش روی سند. قانون ۷۵۷۹ (۲۲ مه ۲۰۲۶) و قانون ۷۵۸۴ (۲۰ ژوئن ۲۰۲۶) ضوابط شهرسازی و ثبت را تغییر دادند، نه آستانه شهروندی را.

هزینه‌های معامله معمولاً شامل حق سند (در عمل حدود ۴ درصد ارزش اعلامی که غالباً تقسیم می‌شود)، هزینه‌های ثبت، کارشناسی، ترجمه، وکالت و در فروش اول سازنده در موارد مشمول، مالیات بر ارزش افزوده است. رقم نهایی به نوع فروشنده و اختلاف ارزش اعلامی و کارشناسی بستگی دارد.

ریسک‌هایی که میانگین شهر نشان نمی‌دهد

• زلزله و نوسازی شهری: سال ساخت، خاک و مقاوم‌سازی مهم‌تر از میانگین استان است.
• نرخ ارز: قیمت لیری می‌تواند بالا برود و قیمت دلاری ثابت بماند.
• نقدشوندگی: خروج از موغله یا بخشی از آنتالیا ممکن است طولانی‌تر از استانبول میانی باشد.
• سیاست پولی: نرخ واقعی بالا تقاضای اهرمی داخلی را محدود می‌کند.
• پرونده شهروندی با ناهماهنگی کارشناسی، مسیر بانکی و قید سند رد یا معطل می‌شود.

جمع‌بندی برای سرمایه‌گذار ایرانی

شهریور ۱۴۰۵ نه حباب بی‌مهار است نه سقوط. سری رسمی رشد اسمی، افت واقعی، فروش نوسانی و بازار خارجی کوچک‌تر از اوج ۲۰۲۲–۲۰۲۳ را نشان می‌دهد. میانگین بلیت موغله نقدشوندگی استانبول را حذف نمی‌کند. آستانه شهروندی همان ۴۰۰ هزار دلار است. ارزش‌گذاری را به ارز سخت انجام دهید و شهر را محله‌به‌محله بخوانید.

منابع

• بانک مرکزی ترکیه، شاخص قیمت مسکن، تموز ۲۰۲۶ — tcmb.gov.tr
• مؤسسه آمار ترکیه، آمار فروش مسکن، ژوئن و تموز ۲۰۲۶ — tuik.gov.tr
• گزارش ارزش مسکن املاک‌جت–اِندِکسا، تموز ۲۰۲۶
• گزارش تورم ۲۰۲۶-۳ و تصمیمات کمیته سیاست پولی بانک مرکزی
• روزنامه رسمی: قوانین ۷۵۷۹ و ۷۵۸۴