متن ماده مکرر ۲۰/د چه میگوید؟
- فرد باید در ترکیه مقیم شمرده شود.
- در سه سال تقویمی پیش از مقیمشدن، اقامتگاه و مسئولیت مالیاتی در ترکیه نداشته باشد.
- فقط درآمد حاصل در خارج از ترکیه، برای بیست سال معاف است.
- پرونده قبلی محدود به اجاره ملک، درآمد سرمایه منقول یا سود افزایش ارزش، بهتنهایی مانع استفاده از معافیت نیست.
- برای درآمد معاف اظهارنامه سالانه داده نمیشود و در اظهارنامه سایر درآمدها هم وارد نمیشود.
- هزینههای مربوط به درآمد معاف از درآمد مشمول مالیات ترکیه کسر نمیشود.
- مالیات پرداختشده در خارج بابت این درآمد از مالیات ترکیه تهاتر نمیشود.
در همان بسته، قانون مالیات بر ارث و انتقال شماره ۷۳۳۸ اصلاح شد: در دوره معافیت، انتقال ارث برای مشمولان با نرخ ۱ درصد محاسبه میشود. بولتنهای PwC ترکیه و KPMG Vergi همین نکات قانونی را تأیید میکنند.
آنچه معافیت پوشش نمیدهد
- اجاره ملک داخل ترکیه
- سود فروش ملک ترکیه
- جایگزینی اقامت کوتاهمدت یا برنامه شهروندی
- هزینه سند (harç)، مالیات سالانه املاک و بیمه زلزله DASK
- سقف ۴۰۰ هزار دلاری شهروندی یا رویه رایج کف ۲۰۰ هزار دلار برای اقامت ملکی پس از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳
چرا برای خریدار ملک در ۲۰۲۶ مهم است؟
بسیاری از خریداران خارجی پس از گرفتن سند و ماندن بیش از شش ماه در ترکیه، مقیم مالیاتی میشوند. تا پیش از ۲۰۲۶ درآمد جهانی ممکن بود وارد تور مالیات ترکیه شود. ماده ۲۰/د تصویر را دو قسمت میکند: حقوق، سود سهام، سود کسبوکار و اجاره خارجی — در صورت قبولی آزمون سهساله — میتواند بیست سال بیرون از مالیات بر درآمد ترکیه بماند. اجاره و سود سرمایه منبع ترکیه مشمول قواعد عادی است.
قواعد شهروندی و اقامت که عوض نشدهاند
| مسیر | وضعیت ۲۰۲۶ | شرط |
|---|---|---|
| شهروندی با ملک | ۴۰۰٬۰۰۰ دلار ارزش کارشناسی SPK؛ بدون تغییر از ژوئن ۲۰۲۲ | حاشیه ممنوعیت فروش ۳ ساله روی تاپو |
| سپرده / اوراق / صندوق / سرمایه ثابت | ۵۰۰٬۰۰۰ دلار | نگهداری سهساله طبق آییننامه |
| نوع ملک قابل قبول برای شهروندی | واحد مستقل طبق قانون ۶۳۴ یا زمین دارای بنای قانونی | زمین خالی مشمول الزام پروژه دوساله، زمین کشاورزی و تایمشر مستثنی است |
| اقامت کوتاه با ملک | پس از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ برای خریدهای جدید معمولاً کف ۲۰۰ هزار دلار اعمال میشود | سند، بیمه، نشانی و پرونده اداره مهاجرت |
| قوانین ۷۵۷۹ و ۷۵۸۴ | اصلاحات شهرسازی، بازرسی بنا، کاداستر و مالکیت طبقاتی | سقف شهروندی را عوض نمیکنند |
منابع: آییننامه اجرای قانون شهروندی ترکیه بند ۲۰/۲-ب؛ روزنامه رسمی ۴ ژوئن ۲۰۲۶ شماره ۳۳۲۷۰.
تصویر رسمی بازار در ژوئیه ۲۰۲۶
| شاخص | رقم | دوره | منبع |
|---|---|---|---|
| شاخص قیمت مسکن (پایه ۲۰۲۳=۱۰۰) | ۲۳۴٫۸ | ژوئیه ۲۰۲۶ | بانک مرکزی ترکیه |
| تغییر اسمی سالانه | ۲۵٫۰٪+ | ژوئیه ۲۰۲۶ | بانک مرکزی |
| تغییر واقعی سالانه | ۵٫۱٪− | ژوئیه ۲۰۲۶ | بانک مرکزی |
| رشد سالانه استانبول / آنکارا / ازمیر | ۲۷٫۷٪ / ۲۶٫۶٪ / ۲۳٫۱٪ | ژوئیه ۲۰۲۶ | بانک مرکزی |
| تغییر ماهانه همان سه شهر | ۲٫۷٪+ / ۲٫۲٪+ / ۰٫۵٪− | ژوئیه ۲۰۲۶ | بانک مرکزی |
| شاخص اجاره مستأجر جدید، سالانه | ۲۸٫۴٪+ | ژوئیه ۲۰۲۶ | بانک مرکزی |
| تورم مصرفکننده سالانه | ۳۱٫۷۵٪+ | ژوئیه ۲۰۲۶ | ترکاستات |
| فروش مسکن | ۱۲۳٬۶۰۳ واحد | ژوئیه ۲۰۲۶ | ترکاستات |
| فروش نو / دستدوم | ۴۲٬۵۲۹ / ۸۱٬۰۷۴ | ژوئیه ۲۰۲۶ | ترکاستات |
| فروش نیمه نخست ۲۰۲۶ | ۶۹۹٬۵۱۶ (۳٫۱٪−) | ژانویه–ژوئن | ترکاستات |
| فروش رهنی نیمه نخست | ۱۴۲٬۷۹۴ (۳۲٫۲٪+) | ژانویه–ژوئن | ترکاستات |
| فروش به خارجیها در نیمه نخست | ۹٬۰۸۳ (۹٫۲٪−) | ژانویه–ژوئن | ترکاستات |
| فروش به خارجیها در ژوئن | ۲٬۰۱۵ (۲۰٫۱٪+) | ژوئن ۲۰۲۶ | ترکاستات |
واحد: درصد. منبع: بانک مرکزی ترکیه.
میانگین آگهی Endeksa / Emlakjet در ژوئیه ۲۰۲۶ (آمار رسمی نیست): حدود ۴۱٬۷۰۳ لیر در متر مربع و ۵٬۲۱۲٬۸۷۵ لیر برای هر واحد در کل کشور؛ استانبول ۶۵٬۰۷۸ لیر/م². این ارقام را با شاخص کیفیتتعدیلشده بانک مرکزی یکی نکنید.
هزینههای خرید که همچنان پابرجاست
| قلم | قاعده ۲۰۲۶ | توضیح |
|---|---|---|
| هزینه سند (tapu harcı) | ۲٪ خریدار + ۲٪ فروشنده = ۴٪ ارزش اظهارشده | اظهار نباید از ارزش مالیات املاک شهرداری کمتر باشد. در عمل اغلب کل ۴٪ به خریدار منتقل میشود. |
| حقالزحمه گردش سرمایه TKGM | شاخص پایه ۲۰۲۶ برابر ۲٬۲۲۷ لیر × ضریب محلی؛ تعرفه اضافه برای طرف خارجی | روز قرار سند در اداره تاپو تأیید شود. |
| مالیات سالانه املاک | ۰٫۱٪ مسکونی عادی؛ ۰٫۲٪ داخل محدوده کلانشهر | مه و نوامبر. پایه ۲۰۲۶ با سقف ماده موقت ۲۳ قانون ۱۳۱۹ بازتنظیم شده است. |
| DASK | بیمه اجباری زلزله | برای سند و انشعاب لازم است. |
| کارشناسی شهروندی | گزارش دارای مجوز SPK | آزمون ۴۰۰ هزار دلار روی گزارش است نه قیمت بروشور. |
بازده اجاره ناخالص، بازده خالص دلاری نیست
جدول شهری Global Property Guide در بهروزرسانی سپتامبر ۲۰۲۶ بازده ناخالص حدود ۹٫۹۲٪ برای کل استانبول، ۸٫۵۱٪ آنکارا، ۷٫۳۵٪ ازمیر، ۶٫۵۷٪ آنتالیا و ۵٫۱۰٪ کادیکوی را نشان میدهد. سری ملی REIDIN در ژوئن ۲۰۲۶ بازده ناخالص را نزدیک ۷٫۶۳٪ و دوره بازگشت را ۱۳٫۶ سال اندازه گرفته است. اینها ارقام ناخالص لیری پیش از مالیات، خالیماندن، شارژ ساختمان، مدیریت و تبدیل ارز هستند. شاخص اجاره مستأجر جدید بانک مرکزی ۲۸٫۴٪ رشد سالانه داشته و چون تورم ۳۱٫۷۵٪ بوده، اجاره واقعی قراردادهای جدید نیز نرم بوده است.
تحلیل کاربردی برای خریدار ایرانی و سایر خارجیها
- فقط بهخاطر تیتر معافیت خرید نکنید؛ آزمون سهساله بدون اقامتگاه و پرونده مالیاتی شرط است.
- اجاره ترکیه را جدا مدل کنید؛ معافیت شامل آن نمیشود.
- در پرونده شهروندی سقف دلار ثابت مانده اما نوع ملک، هویت فروشنده (شهروند یا شرکت ترک) و کیفیت کارشناسی سختگیرانهتر است.
- ریسک قیمت در سمت واقعی است: رشد ۲۵ درصدی لیر در برابر تورم ۳۱٫۷۵ درصدی و افت رسمی ۵٫۱ درصدی.
- تقاضای خارجی در نیمه نخست ۹٫۲٪ کم شده؛ جهش ۲۰٫۱ درصدی ژوئن بهتنهایی برگشت روند نیست.
جمعبندی
قانون ۷۵۸۲ از معدود قواعد تازه ۲۰۲۶ است که نتیجه بعد از مالیاتِ مقیمشدن در ترکیه را عوض میکند. درآمد خارجی را پوشش میدهد و جریان نقدی آجر و سیمان داخل ترکیه را معاف نمیکند. ترتیب درست همچنان این است: سند و طرح تفصیلی، واجد شرایط بودن برای شهروندی در صورت نیاز، قیمتگذاری با شاخص بانک مرکزی و امثال محلی، سپس تطبیق اقامت مالیاتی با مشاور مجاز روی آزمون سهساله ماده ۲۰/د.
منابع
- روزنامه رسمی ۴ ژوئن ۲۰۲۶، شماره ۳۳۲۷۰، قانون ۷۵۸۲
- قانون مالیات بر درآمد ۱۹۳، ماده مکرر ۲۰/د
- شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره مستأجر جدید بانک مرکزی، ژوئیه ۲۰۲۶
- تورم و فروش مسکن ترکاستات، ژوئیه و نیمه نخست ۲۰۲۶
- آییننامه اجرای قانون شهروندی، بند ۲۰/۲-ب
- بولتن PwC ترکیه ۲۰۲۶/۳۵ و KPMG Vergi درباره قانون ۷۵۸۲
- میانگین آگهی Endeksa / Emlakjet ژوئیه ۲۰۲۶
- جدول بازده Global Property Guide، سپتامبر ۲۰۲۶
لینک خارجی
- https://www.resmigazete.gov.tr
- https://www.tcmb.gov.tr
- https://data.tuik.gov.tr
- https://www.tkgm.gov.tr
- https://www.goc.gov.tr
گروه سرمایهگذاری سام آرام. ارقام در ۲ سپتامبر ۲۰۲۶ با منابع رسمی نامبرده مقایسه شده است.