Beylikdüzü Gayrimenkul Piyasası Analizi – Satılık ve Kiralık İlanlar
Rapor tarihi: 8 Eylül 2026
Bölge: Beylikdüzü, İstanbul
Veri kaynakları: Emlakjet ve Hepsiemlak
Analiz kapsamı: Satılık ve aylık kiralık konut ilanları
Beylikdüzü Gayrimenkul Piyasasında Güncel Görünüm
Beylikdüzü, İstanbul'un batı aksında konut arzının yüksek olduğu ve farklı fiyat segmentlerinin aynı ilçe içerisinde birlikte bulunduğu önemli gayrimenkul bölgelerinden biridir. Güncel ilan verileri incelendiğinde Adnan Kahveci, Barış, Kavaklı, Marmara, Cumhuriyet, Gürpınar, Dereağzı ve Yakuplu gibi bölgelerde farklı büyüklük, bina yaşı ve konut tiplerine sahip çok sayıda seçenek bulunduğu görülmektedir.
8 Eylül 2026 tarihli Emlakjet taramasında Beylikdüzü için yaklaşık 1.392 satılık ve 144 kiralık daire ilanı görünmektedir. Hepsiemlak tarafında ise uygulanan konut ve oda filtreleri kapsamında yaklaşık 1.065 satılık ve 153 kiralık ilan bulunmaktadır.
Satılık Konut İlanları
| Kaynak | İlan Türü | Görünen İlan Sayısı | Bölge |
|---|---|---|---|
| Emlakjet | Satılık Daire | 1.392 | Beylikdüzü |
| Hepsiemlak | Satılık Konut | 1.065 | Beylikdüzü |
Güncel Satılık İlan Örnekleri
| Bölge | Oda | Brüt m² | Net m² | Fiyat |
|---|---|---|---|---|
| Cumhuriyet | 1+1 | 75 | 65 | 2.250.000 TL |
| Kavaklı | 2+1 | 90 | 80 | 3.499.000 TL |
| Adnan Kahveci | 2+1 | 110 | 100 | 3.649.000 TL |
| Adnan Kahveci | 2+1 | 110 | 100 | 4.199.000 TL |
| Adnan Kahveci | 2+1 | 110 | 95 | 4.660.000 TL |
| Kavaklı | 3+1 | 130 | 120 | 5.880.000 TL |
| Barış | 3+1 | 155 | 145 | 6.500.000 TL |
| Barış | 3+1 | 160 | 145 | 6.999.000 TL |
| Adnan Kahveci | 3+1 | 130 | 115 | 7.340.000 TL |
| Adnan Kahveci | 3+1 | 145 | 130 | 7.975.000 TL |
Kiralık Konut Piyasası
| Kaynak | İlan Türü | Görünen İlan Sayısı | Bölge |
|---|---|---|---|
| Emlakjet | Kiralık Daire | 144 | Beylikdüzü |
| Hepsiemlak | Kiralık Konut | 153 | Beylikdüzü |
Güncel Kiralık İlan Örnekleri
| Bölge | Oda | Brüt m² | Net m² | Aylık Kira |
|---|---|---|---|---|
| Kavaklı | 1+1 | 90 | 75 | 33.000 TL |
| Gürpınar | 3+1 | 110 | 100 | 38.000 TL |
| Yakuplu | 3+1 | 150 | 120 | 38.000 TL |
| Dereağzı | 3+1 | 120 | 115 | 42.000 TL |
| Barış | 3+1 | 140 | 125 | 43.000 TL |
| Adnan Kahveci | 3+1 | 135 | 125 | 46.500 TL |
| Cumhuriyet | 3+1 | 125 | 115 | 48.500 TL |
| Adnan Kahveci | 3+1 | 130 | 120 | 49.000 TL |
| Marmara | 2+1 | 125 | 110 | 60.000 TL |
| Barış | 3+1 | 170 | 125 | 65.000 TL |
Metrekare Bazında Fiyat Okuması
İlan örnekleri aynı oda tipinde dahi fiyatların yalnızca konutun oda sayısıyla açıklanamayacağını göstermektedir. Brüt ve net alan, bina yaşı, kat, site özellikleri, konum, ısıtma sistemi, otopark, tapu niteliği ve konutun yeni veya ikinci el olması fiyat farklılığında önemli rol oynamaktadır.
Örneğin güncel satılık ilanlarda 2+1 konutların fiyatları yaklaşık 3,5 milyon TL seviyesinden başlayıp 5 milyon TL'nin üzerine çıkabilmektedir. 3+1 segmentinde ise 5,8 milyon TL ile 8 milyon TL'ye yaklaşan örnekler görülmektedir. Bu değerler piyasanın tamamının ortalaması değildir; yalnızca güncel ilan örneklerinin gözlem aralığıdır.
Emlakjet Bölgesel Fiyat Verisi
Emlakjet'in Beylikdüzü bölgesel fiyat verisinde ortalama satılık konut fiyatı 6.351.312 TL olarak görünmektedir. Aynı veri setinde İstanbul genelindeki karşılaştırmalı ortalama 6.950.240 TL seviyesindedir. Beylikdüzü için bildirilen amortisman süresi 12 yıl, İstanbul karşılaştırma değeri ise 13 yıldır.
Bu verinin tarihinin Mayıs 2026 olduğu özellikle dikkate alınmalıdır. Bu nedenle Mayıs verisini 8 Eylül 2026'nın günlük ilan fiyatı olarak değerlendirmek doğru değildir.
Son 7 Gün ile 90 Gün Öncesinin Karşılaştırılması
| Analiz | Durum | Sonuç |
|---|---|---|
| Son 7 günlük yeni ilan hareketi | Güncel ilan taraması | İlan arzı yüksek |
| Satılık ilan fiyatları | Güncel gözlem | Segmentler arasında geniş fiyat farkı |
| Kiralık ilan fiyatları | Güncel gözlem | Yaklaşık 33.000–65.000 TL/ay örnek aralığı |
| 90 gün önceki aynı ilanların fiyatı | Doğrulanabilir tarihsel veri mevcut değil | Yüzde değişim hesaplanmamalıdır |
Teknik uyarı: Emlak ilan portallarındaki mevcut arama sonuçları, her ilan için 90 günlük eksiksiz fiyat geçmişini sunmadığından yalnızca bugünkü fiyatlara bakarak “son 90 günde fiyatlar %X arttı” şeklinde bir sonuç üretmek metodolojik olarak doğru değildir.
Profesyonel Piyasa Analizi İçin İzlenecek Metodoloji
Günlük Beylikdüzü raporlarının karşılaştırılabilir hale gelmesi için her gün aynı arama kriterleri kullanılmalıdır. Satılık ve kiralık ilanlar ayrı veri setlerinde tutulmalı; ilan ID'si, ilan tarihi, güncel fiyat, brüt m², net m², oda tipi, mahalle, bina yaşı ve ilan kaynağı kaydedilmelidir.
Aynı ilan daha sonra tekrar görüldüğünde fiyat değişimi aşağıdaki formülle hesaplanabilir:
Fiyat Değişimi (%) = [(Yeni Fiyat − Eski Fiyat) / Eski Fiyat] × 100
Bu yöntem sayesinde fiyatı düşürülen, fiyatı artırılan ve fiyatı değişmeden kalan ilanlar birbirinden ayrılabilir. Ayrıca aynı ilan yeniden yayınlandığında mümkün olduğunca ilan ID'si üzerinden takip edilmesi gerekir.
Beylikdüzü İçin Yatırım ve Piyasa Okuması
Mevcut ilan yapısı Beylikdüzü'nde tek bir fiyat seviyesinden söz etmenin doğru olmadığını göstermektedir. Özellikle yeni binalar, site içindeki konutlar, yüksek katlı projeler ve geniş net kullanım alanına sahip daireler ile eski yapı stoğu arasında belirgin fiyat farklılıkları oluşmaktadır.
Bu nedenle yatırım veya satın alma kararında yalnızca toplam satış fiyatına bakmak yerine net m² fiyatı, kira potansiyeli, bina yaşı, aidat, ulaşım bağlantıları, site özellikleri ve bölgesel arz yoğunluğu birlikte değerlendirilmelidir.
Sonuç
8 Eylül 2026 itibarıyla Beylikdüzü konut piyasasında hem satılık hem de kiralık tarafta geniş bir ilan arzı bulunmaktadır. Güncel örnekler, satılık konutlarda yaklaşık 2,25 milyon TL'den başlayan ve 8 milyon TL seviyesine yaklaşan geniş bir fiyat bandı olduğunu; kiralık konutlarda ise örnek ilanların yaklaşık 33.000 TL ile 65.000 TL/ay arasında değişebildiğini göstermektedir.
Ancak bu değerler doğrudan piyasa satış fiyatı değildir. Bunlar ilan fiyatlarıdır ve gerçek işlem fiyatlarıyla aynı kabul edilmemelidir.
SAMARAM Group tarafından hazırlanan günlük Beylikdüzü Gayrimenkul Piyasa Takibi'nin temel amacı, tek bir günün fiyatını yorumlamak yerine ilan arzı, fiyat değişimleri, m² değerleri ve zaman içerisindeki hareketleri düzenli olarak izleyerek daha güvenilir bir piyasa veri seti oluşturmaktır.
Kaynaklar: Emlakjet ve Hepsiemlak güncel ilan taramaları. Bölgesel fiyat verileri, veri kaynağının bildirdiği tarih ile birlikte değerlendirilmiştir.