Konut fiyatları yüzde 25 arttı, reelde yüzde 5,1 geriledi
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Temmuz 2026 Konut Fiyat Endeksi’ni (2023=100) 234,8 olarak açıkladı. Aylık artış yüzde 1,5, yıllık nominal artış yüzde 25,0. Enflasyondan arındırılmış değişim yüzde -5,1. Reel düşüş üst üste sekizinci aya uzadı.
Temmuz TÜFE yıllık yüzde 31,75; Ağustos TÜFE yüzde 31,51 (TÜİK, 3 Eylül 2026). Lira cinsinden fiyat yükseliyor, satın alma gücü ve döviz karşılığı aynı hızda gitmiyor.
Resmi tablo
| Gösterge | Değer | Birim | Dönem | Kaynak |
|---|---|---|---|---|
| KFE | 234,8 | endeks 2023=100 | Temmuz 2026 | TCMB |
| KFE aylık | +1,5 | % | Temmuz 2026 | TCMB |
| KFE yıllık nominal | +25,0 | % | Temmuz 2026 | TCMB |
| KFE yıllık reel | -5,1 | % | Temmuz 2026 | TCMB |
| İstanbul yıllık | +27,7 | % | Temmuz 2026 | TCMB |
| Ankara yıllık | +26,6 | % | Temmuz 2026 | TCMB |
| İzmir yıllık | +23,1 | % | Temmuz 2026 | TCMB |
İstanbul aylık yüzde 2,7, Ankara yüzde 2,2 arttı; İzmir yüzde 0,5 geriledi. Bölgesel zirve Bingöl-Elazığ-Malatya-Tunceli-Van-Bitlis-Hakkâri-Muş yüzde 35,5; dip Balıkesir-Çanakkale yüzde 16,4.
Kira satış fiyatından hızlı ama reelde yine eksi
Yeni Kiracı Kira Endeksi Temmuzda aylık yüzde 1,9, yıllık yüzde 28,4 arttı; reelde yüzde 2,6 düştü. İstanbul yeni kira yıllık yüzde 32,4, Ankara yüzde 28,6, İzmir yüzde 26,3. Getiri hesabında nominal kira artışı satış fiyatını geçiyor; enflasyon düzeltmesi sonra yine eksi.
Satış adedi Temmuzda sert düştü
TÜİK’e göre Temmuzda 123.603 konut satıldı, yıllık yüzde 17 azalma. İlk el 42.529 (-%8,6), ikinci el 81.074 (-%20,8). İpotekli satış 23.888 (+%23,7). Ocak-Haziran toplamı 699.516 (-%3,1); ipotekli 142.794 (+%32,2); yabancı 9.083 (-%9,2). Temmuz yabancı satışı 2.120 (+%1,9); yedi ayda 11.203 (-%7,3).
| Gösterge | Değer | Birim | Dönem | Yıllık | Kaynak |
|---|---|---|---|---|---|
| Toplam satış | 123.603 | adet | Temmuz 2026 | -17% | TÜİK |
| İlk el | 42.529 | adet | Temmuz 2026 | -8,6% | TÜİK |
| İkinci el | 81.074 | adet | Temmuz 2026 | -20,8% | TÜİK |
| Yabancı | 2.120 | adet | Temmuz 2026 | +1,9% | TÜİK |
| Toplam satış | 699.516 | adet | Ocak-Haziran 2026 | -3,1% | TÜİK |
Yatırımcı için okuma
Piyasayı yerli alıcı taşıyor. Yabancı payı düşük. Vatandaşlık eşiği 400.000 dolar ve üç yıl satmama şartı 2026’da değişmedi; ikamet için taşınmaz eşiği 200.000 dolar. PPK özetine göre Temmuz sonunda konut kredi faizi yüzde 41,2 civarındaydı. Nakit alıcı için asıl değişken döviz, kira ve yapı kalitesi.
Emlakjet/Endeksa Temmuz ortalaması metrekare 41.703 TL, konut 5.212.875 TL; İstanbul metrekare 65.078 TL. Bunlar platform tahminidir, KFE ile karıştırılmamalıdır.
Sınırlar
KFE ipotek değerleme raporlarından gelir; nakit ve yabancı işlemleri tam kapsamaz. Reel düşüş her varlığın dolar fiyatının düştüğü anlamına gelmez. Deprem, imar ve yabancı alım kısıtları endeksin dışındadır.
Sonuç
Temmuz resmi verisi net: lira fiyatı yükseliyor, reel fiyat geriliyor, satış adedi zayıf, yabancı hacim küçük. Karar döviz ve lokasyon üzerinden verilmeli.
KAYNAKLAR
1. https://www.tcmb.gov.tr/wps/wc
2. TCMB EVDS KFE
3. TÜİK Konut Satış İstatistikleri
4. https://www.tcmb.gov.tr/wps/wc
5. TCMB PPK Özeti 2026-32